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    购租并举:开启2016年楼市供给新格局

    发布时间:2018-03-17  浏览:856次  字号:  

       “去库存”、“破解结构性过剩”、“建立购租并举的住房制度”……“中央经济工作会议”和“全国住房城乡建设工作会议”共同锁定的2016楼市关键词,至今仍是社会各界热议的焦点。眼下接连发布的地方政府工作报告,也都对这两大重要会议确立的年度工作重点做了详细的落地部署。
      中国房地产业协会副会长胡志刚就此接受记者采访时表示:“除一线和部分二线城市外,多数二线及三四线城市房地产库存压力较大,各级政府之所以把建立健全购租并举的住房制度确立为2016楼市供给侧改革的主要方向,就是为了提高楼市供给体系质量和效率、化解房地产库存压力。”
      租赁、买卖市场同等重要
      “上述两次高规格会议都提出把房屋租赁和买卖市场放在同等重要的位置,这在中国房地产行业发展史上是‘里程碑’式大事件,被写进‘中央经济工作会议公报’更是第一次。”胡志刚表示。
      事实上,建立购租并举的住房制度是我国房地产市场的现状及所处阶段决定的。经过十几年的快速发展,加上2007年后保障房建设力度的加大,我国住房总量大幅增加,城镇居民住房条件得到明显改善,城镇低收入住房困难户的住房问题已得到基本解决。但与此同时,我国房地产市场在不断发展过程中出现的一些较为突出的现实问题也不容忽视。
      “一方面,一些地方的房地产市场已经出现了结构性、阶段性过剩,面临较大的去库存压力;另一方面,新型城镇化过程中,两亿多农业转移人口的住房问题如何解决,是迫切需要解决的现实问题。”中国房地产业协会原副会长朱中一认为,建立健全购租并举的住房制度,在存量时代大力发展住房租赁市场,不但有利于去库存,同时也有利于促进房地产业与新型城镇化的协调发展。
      相关配套政策需要完善
      2015年初,住房城乡建设部曾出台关于培育和发展住房租赁市场的指导意见。其中明确,积极培育经营住房租赁的机构,积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点,3年时间建立基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
      在此背景下,针对传统租赁市场“小、散、乱”的状况,部分房企、中介机构、互联网公司开始试水住房租赁经营业务,并借助移动互联技术提供在线保洁、维修等社区服务,迎合了部分中高收入群体的住房消费需求。如万科旗下的“万科驿”、我爱我家“相寓”等。这其中,有不少企业的商业模式还得到了资本认可,获得风投注资。
      “不过,总体看,我国经营住房租赁机构的发展尚处起步阶段。与房地产开发相比,住房租赁经营资金投入大、周期长、回报率低。发展以住房租赁为主营业务的专业化企业,需要政府在金融、土地、税收等方面给予政策支持。另外,工商注册、用地规划变更、税收征管和承租人管理等方面的配套政策,也都需要及时作出符合实际需要的调整。”上海易居房地产研究院智库总监严跃进对本报记者分析表示。
      租赁市场规模化发展是趋势
      2010年全国第六次人口普查数据显示,有25.8%的城市居民租住住房,其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%。而在许多发达国家和地区的租赁住房供给中,机构出租房源往往占到租赁总供给的25%~30%。
      “实施购租并举、大力发展租赁市场是房地产行业发展到一定阶段的必然趋势,也是破解当前库存高企的有效方法。然而,目前来看,租赁市场的规模化经营并不容易。房屋出租的税费高、融资成本高、运营成本高、收益率偏低等,都影响到了住房租赁市场的规模化经营。”伟业我爱我家副总裁胡景晖接受本报记者采访时表示。
      某业内专家算过一笔账,按照当前的房地产税收政策,出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等,累计超过租金收入的20%,再考虑租赁管理成本支出,净租金收益率只剩下2.5%左右。
      因此,在业内人士看来,培育租赁市场的核心是通过市场变革的方式促进租赁市场的规模化、专业化经营,从而吸引社会资本关注。而在现有的政策体系下,住房租赁市场很难做大做强。
      “住房租赁市场的培育涉及到多个部门,比如结合到土地用途的调整,可能涉及到国土,房租租赁等相关税收涉及到财税部门。‘互联网+’袭来,也会对租赁市场有影响,可能还涉及到工信部等。建议下一步政策的发力点,应该是住房城乡建设部牵头,多部委配合在更大层面的推进。以税费为例,目前的房屋租赁是在房地产范畴内统筹,税费较高,未来希望能把租赁市场形成国家发改委的一个汇集民生的新型产业目录来扶持,如此一来,就可以大大降低税费。”胡景晖表示。
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